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2010,人人都不满意的楼市

中国的房地产市场本来应该是这个世界上前景最被看好的市场,然而,由于种种先天与后天、客观与人为的原因,这个市场可能是目前看起来前景最为扑朔迷离的市场。自2009年开始的新一轮强力调控虽没有如许多人所愿的那样迫使房价下降,但却严重打击了市场交易,使之陷入极度萎缩。未来楼市将向何处去?这个问题现在恐怕谁都不敢轻易作答。    

但回首过往,我们依然不能不说,市场化改革创造了中国房地产的奇迹。实际上,要说有真正意义上的“房地产市场”,起劲不过20年而已。中国的住房制度改革起步于上世纪90年代初,基本完成于90年代末。今天回头来看,这次房改成功地用商品房自主“买卖”的市场体系取代了过去由国家或代表国家的国有企事业单位向职工“分配”的福利住房体系。改革带来的高效率非常彻底地纠正了长期以来困扰社会的福利分房制度的重重弊端,不仅造就了一个原来根本不存在的房地产“市场”,解决了大量城市居民几十年来得不到解决的住房问题,也在短短10多年里把它造就成为国民经济中举足轻重的支柱产业。此外,楼市对诸如钢铁、建材、家电、家具等许多产业的拉动作用也是有目共睹的。

但是,如同许多其他改革一样,“效率”充分释放的同时,“公平”问题接踵而至。住房是一种附带了强烈的社会保障色彩的特殊商品,“居者有其屋”是一个人道社会的基本要求,加上城市土地供应的非市场化造成的扭曲以及由此而来的地方政府对“土地财政”的过度依赖,进入新世纪以后,高房价日益成为把大量中低收入居民压得喘不过气来的新“三座大山”之一。更为严酷的是,上世纪90年代的“房改”以后,大多数买不起商品房的居民原来虽然十分渺茫但理论上好歹存在的一丝分房念想也已经被完全切断了。于是,针对房地产市场化改革的批评之声一浪高过一浪,有不少人转而留恋改革前的制度,甚至公然要求走回头路。顺便说一下,这种声音不也同样响彻在其他所有改革领域吗?在我个人看来,过去的福利分房制度其实一点也不比现在商品房制度更公平,那只是一种使所有人的住房困难都“平等”地得不到解决的制度。

从2005年开始,国家对房地产市场进行了连续三轮密集的宏观调控。但不得不说,几乎所有这些调控都是失败的。换言之,房价是越调控越高,而且每一轮的调控之后往往紧接着就是新一波更为猛烈的房价上涨。我认为这里的根源就在于对“市场”功能的认识——以往的调控将着力点放在商品房市场上,即试图通过加大对市场的管制来解决市场力量本质上不可能担负的社会公正的使命。

2008年席卷全球的华尔街金融危机爆发以后,出于“救市”的需要,在中央的默许之下,各地政府不仅停止了2007年开始执行的第二轮楼市调控,反而来了个180度的急转弯。这直接导致了2009年春节以后的新一波剧烈上涨,最后迫使中央不得不从2009年中开始再度通过市场、法律和行政多管齐下的手段对楼市进行史上最严厉的调控。

如果对各地的做法做一点梳理的话,我们会发现,政府其实是想通过两条不同的战线来实现其调控房市、打压楼价的目标。第一条战线是在商品房市场,政府通过一系列金融、税收政策和直接的行政命令来进一步限制交易,或使房地产交易的成本更高。而在新开辟的第二条战线上,当前中国实际上正在悄悄地进行“第二次房改”,它的目标是在完善已有的商品房市场之外,再造一个由政府“看得见的手”公开介入的“第二市场”。必须强调指出,这实际上是一个借助了市场功能的保障性体系,因而是一个“不完全市场”。在这个主要由廉租房和经济适用房构成的保障体系中,政府应该动用包括财政补贴、银行贴息等在内的一系列直接的经济和行政手段。至于它的公平性、合理性、可操作性以及内外部监督制度,则是另外一件专门的事,超出了本文应该讨论的范畴。

然而令人担忧的是,实际上有许多地方的政府并未真正看清楚两者的关系、不同性质和行为区别。针对这两个性质完全不同的市场,它们的政策取向不能得到清晰的区分,经常是混为一谈,目标也相当模糊。其实,此二者应该是截然不同、很多时候甚至反向的。在“纯粹”的商品房领域,政府则非但不应该加大管制,反而需要更彻底地抽身出来,把它从充斥着权力扭曲的半吊子市场变成一个自由竞争的真正市场。

不管怎样,从一年来市场和政策的激烈博弈来看,未来中国楼市将有可能出现三种走势:

第一种情况:楼价猛烈上涨的势头被真正遏止住,并在未来相当长一段时间(比如10年以上)保持滞涨或极其微小幅度的上涨。随着这期间经济增长和居民收入水平的不断提高,目前楼市的泡沫被自然地逐渐吸收。这是一种股市上常听见的所谓“以时间换取上涨空间”的走势,也是我所能预见的最乐观和稳妥的一种结果。

第二种情况:经过更长时间的僵持以后,假设金融机构严格执行国家宏调政策,开发商终于难以继续支撑下去,楼价开始松动,之后便出现如大多数激愤的网民所希望的一落千丈(例如跌去一半、甚至70%以上)。我认为,考虑到中国各级政府对楼市的高度依赖及它们对市场的操纵能力,网民们想要看到这种一旦情况发生的概率恐怕是很低的。不过这种情况一旦出现,短期内将是一个相当痛苦的“挤泡沫”的时期,很可能整个中国金融系统都将深受其累,进而带动国民经济产生不可预测的可怕收缩。但长期来看,这对经济是一种“长痛不如短痛”的“刮骨疗毒”式的医治,最终的结果是一个健康的经济肌体。

第三种情况:经不住利益集团的有力游说及对所谓“经济二次触底”和银行坏帐率增长的强烈担心,在地方政府的不断施压下,中央对楼市的调控再度松动。其必然结果是,楼价经历一年的短暂蛰伏后再度呈现“报复性的强劲反弹”。我个人认为,如果真的出现这种情况,那么就离整个中国经济的未来被彻底葬送不远了。因为一旦调控再次失败,那么等于向市场传递这样一个清晰的信号:政策调控在任何情况下都是无效的,中国的房价只会涨不会跌。加之两年来因“保八”和“救市”的政治需要而释放出来的流动性充溢市场,以及投资者对未来通货膨胀的担忧,中国楼市一定会再次陷入新一波疯狂的上涨之中。但任何头脑清醒的人都知道,世界上没有只涨不跌的商品。如果你用把新的泡沫吹得更大的方式来解决旧的泡沫问题,结果只能是一旦泡沫破裂贻害无穷。在我看来,那种想通过进一步刺激楼市来拉动经济、缓解金融风险的策略,简直就等同于用海洛因去医治鸦片上瘾时的病痛!

从最近的一系列宏观经济风向和市场信号来看,中国房地产市场的第三种、也就是最坏的一种前景成真的可能性正在令人忧心地急剧上升。

从横向的地域方面来看,由于经济的总体增长、沿海劳动密集型产业向内地的转移、高铁、公路、航空设施的进一步完善,以及国家对中西部和内陆省份的政策倾斜,长期来看,无论是开发还是投资,中国房地产市场的繁荣也将逐渐从沿海向内地、大城市向二、三线城市传递。相对于已经相当成熟且处在价格高位的前者,后者由于尚未有充分的开发,未来可挖掘的空间是很大的。

但我觉得,在短期内,由于推动楼市的主要动力是流动性,因而,可能上海、北京等大城市的房地产价格下跌风险反而比那些中西部二线城市更小,或者换言之,假如还有投资机会的话,上涨的空间更大。因而当房产成为投资或投机品的时候,人口众多、经济发达、对外开发度高的沿海大城市总是比内陆中小城市有多得多的机会,尤其是在风险不断堆积的微妙时刻,在自由的市场经济体系中,投机的热钱总是流向中心城市。只有当楼市回归居住的原初需求时,内地中小城市才会逐渐显现出它们的巨大潜力。

总的来说,只要处理得当,建立在人类史无前例的大规模急剧城市化基础上的中国房地产业依然拥有一个灿烂前景。正如许多评论人士算的帐:目前我国城镇人均住房面积只有约22平方米,还有巨大的潜在需求。而且,房地产是对其他消费和产业拉动力度最大的产业之一,很有希望成为中国经济从出口导向转为内需导向,进而顺利走出本轮全球经济危机的枢纽。

但要将美好的愿景变成美好的现实,就必须把应该交给市场的放手交给市场,把应该由政府承担的承担起来。这是当前矛盾重重的中国社会最需要厘清的核心问题,不仅限于房地产一个领域。只有这样,才能实现效率与公平的双赢,否则我们就难免要面对一个接一个剪不断理还乱的尴尬局面,就像眼前这个人人都不满意的楼市。

写于2010年9月1日,发表于将于2010年12月10日出版的《设计新潮》双月刊(总第151期)

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