在北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门等城市相继出台限制居民家庭新购商品住宅的新一轮楼市调控政策以后，穗版“限购令”终于也正式揭开了“红盖头”。 10月15日，广州市国土房管局、人民银行广州分行、广东省银监局、广州市地税局四部门联合印发了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，公布4条调控措施并即日实施。该意见明确规定，广州市市辖十区（不含从化、增城）执行限购政策，广州户籍和常住非户籍家庭限新购一套房，非常住户籍家庭禁止购房，未满18岁人士限制单独购房；公积金三套房贷全面叫停等。

对照此前北京、上海等地已经推出的“限购令”，可以看得出来，广州这次调控政策的最大特点是“限外”，它干脆利落地剥夺了在羊城居住未满一年的所谓“非常住户籍”人士的买房资格。而由于近年来广州楼市上的买家中非本市户口比例实际上要超过本市户口，因此有分析者估计，这一“限外”措施会让市场需求骤降三成以上。

仅凭这点大概就可以说，它是迄今为止所有国内城市已出台的“限购令”中最严厉的。当然，这也就为穗版“限购令”添加了更多的“临时”意味。因为一个国际性——并且正希望通过举办一场洲际运动会进一步扩大其国际化程度——的大都会，是不可能长久地不让外人在本城购置房产的。

自北京、上海、深圳等地的“限购”推出以来，有关通过“限购”来调控房地产市场的政策，在市场经济条件下的合法性、有效性及可能的后遗症等，均已引发了许多见仁见智、并且很可能是旷日持久的争论。作为中国市场制度和市场秩序发育相对最成熟的地区之一，广州在全国主要商业中心城市中几乎是最晚出台这种限制交易自由、抬高交易成本的“新政”的，足见决策层的观望心理和沉稳态度。

而在另一方面，按照广州市国土房管局相关负责人的说法，今年4月国家出台第一轮房产调控“新政”后，广州楼市的热度有所“退烧”。但如同全国的情况一样，进入8、9月份以来，商品房成交量和价格再度快速上涨。因此，现阶段广州确有必要进行第二轮调控，以遏制房价过快上涨。这位负责人还说，如果调控措施出台后，房价有继续上涨的态势，广州将不排除还会采取更为坚决的调控措施。

细数一下，从中央到地方，自2005年起已经历了至少三轮针对房地产的政策调控。然而，客观地说，它们大多是不成功的，所以也才有了今天这样越调越高的房价。一个十分重要的原因就在于：这些调控政策的着力点基本上都放在了提高交易成本和抑制需求上。但是，经济学理论告诉我们，抬高交易成本（如提高交易中的税率等）通常能够立竿见影地抑制交易的规模，但并不能对价格产生直接影响。在许多情况下，它实际上是助涨助跌的。而以行政手段抑制需求，或许在一段时间内对一种商品价格会起到压制作用，但假如这种需求的市场动力并未真正削弱，那么它迟早会更汹涌地反弹。这种政策不是减少需求、而只是推迟了需求的释放而已。

就房地产这种“特殊商品”而论，可能如当政者所言，近年来楼价的迅速窜升确乎主要是投资和投机所致。然而，考虑到眼下中国国内可供投资的品种之匮乏、渠道之不畅，反观全社会投资需求之旺盛，仅靠堵显然不是什么好办法。不管是所谓中产阶级也好，权贵阶层也好，总之社会上有那么多钱急于寻找出口，而实际的出口又那么拥塞，再多的道德鞭挞和行政弹压恐怕都不能轻易地把房价降下来，遑论这些道德鞭挞和行政弹压里面本身就包含了许多半心半意的成分！就像那些一味看多的地产“先知”们动不动就如数家珍的居民动拆迁、改善住房条件和城市化大潮等等所谓的刚性需求，其实，投资和投机也是有刚性需求的。

事实上，自2008年全球金融危机爆发以来，国内兴起的最新一轮楼市价格快速上涨，除了过去那些传统因素，如愤世嫉俗的评论家们抨击的地方政府的土地财政依赖症等，还有一个很大特殊性，即流动性泛滥。说白了，本轮房价上扬，都是钱太多惹的！

众所周知，为了应对金融危机，中央政府推出了4万亿刺激计划，连带撬动地方政府和民间社会的投入，加上两年多来中央银行执行超宽松的货币政策，眼下有成千上万亿的资金肆意流淌在社会上，它们都需要寻找出路。退一步说，假如它们都存在银行里，不是等于在说4万亿刺激计划是失败的吗？

在这期间，我们看到，除了低迷的股市外，其他几乎所有可以“炒”的东西——从大蒜到绿豆、再到棉花，从石油到铁矿石、再到黄金——价格都是一路高扬。股市之所以不振，关键还在于市场对未来经济前景缺乏信心，对公司业绩不看好（不过最近半个月来情势已经发生重大改变）。然而，越是对经济前景不看好，越是因钱多而产生强烈的通货膨胀预期，这么多的钱就越要投向能够“保值增值”的实物类投资品，而以房地产为代表的不动产就是最好的选择。

因此，眼下要使房地产调控真正起到实效，重要的还是以下两点：一是要扩大有效供应，在这方面，大规模保障性住房的推出看来刻不容缓，虽然它们本身又会带来另外一系列严重问题。二是要让钱变得金贵起来，在这方面，最重要的还是货币政策和金融手段。只有贷款的成本增加了，让手里有房的投资人的资金链紧张起来，才有可能逼使他们将手中的房子抛售到市场上去。而只有大量的房子出售的局面形成，作为反映供求关系的信号的价格，才有可能下降或至少停止上涨。

如果投资者（无论是个人还是机构）继续得以用异常低廉的成本从金融机构那里弄到钱，那么他们就仍然有机会像以前几轮调控时那样继续房子捂着不出手。毕竟，如我们先前已经提及的，“限购令”不是一项可以永久或长期执行下去的政策，所以一旦扛过这段时间，投资和投机资金就仍有可能卷土重来，并在下一波的楼市高烧中继续获利。

写于2010年10月16日，本文系我应《南方都市报》之约所撰的该报2010年10月17日社论。