【季冰按】本文系今年5月下旬应《中国新闻周刊》主笔刘彦所约写的一篇评论文章，当时央行尚未两次下调利息。不过我觉得，今天的基本形势非但没有改变，而且由于流动性更加充沛，很可能比当时更接近文章所分析的那种窘境。

    国务院总理温家宝近日在武汉市就经济运行情况进行调研，他在5月20日召开的六省经济形势座谈会上指出，要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”

    虽然上述几十个字几乎涵盖了当下正在进行中的房地产市场调控的所有方面，但在我看来，其重点毫无疑问地落在了差别化信贷和限购政策等行政手段上，尤其是后者。

    我们必须将温家宝此番对楼市的最新表态放到更大的宏观经济背景中去审视——房地产市场调控只是这次调研和座谈会内容的一部分。在一季度国内经济增长率稳步下降的基础上，不久前公布的4月份数据显示，中国经济正在出乎意料地加速下滑。其中最令人担心的是进出口的萎缩，这是迄今为止中国经济的生命线。这种“硬着陆”风险急剧加大的不祥趋势甚至引发了全球资本市场的强烈忧虑以及国际大宗商品市场的急速下跌，要求中国政府二度“救市”的呼声从国内外各个利益团体内响起。

因此，国务院和温家宝总理所遭受的压力是显而易见的。事实上，我们注意到，就在同一个会议上，温总理一年多来第一次发出这样的声音：要将“稳增长放到更重要的位置上”。

    尽管也许确如国内大多数专家学者所言，这并不意味着宏观经济政策会立刻发生大幅度转向，更不意味着中国将重拾过去那套靠政府投资来拉动经济走出低迷的后遗症重重的办法，但接下来财政政策和货币政策将采取更为灵活的姿态以刺激经济增长，也是不争的事实。中国人民银行已于本月早些时候下调存准率，这是今年内的第二次。可以预计，如果今后几个月内经济数据继续趋冷，央行将很快再度下调存准率。到下半年，降息的可能性都不是不存在。

    这就引来了另一种同样很有道理的担心：市场上再度充溢起来流动性中有多少会流入楼市，进而推动房价重新反弹？我们必须看到，上一轮——也就是2008年到2010年——的楼市疯涨几乎完全就是那著名的4万亿惹的祸！

    对经济实务和中国国情稍有认识的人都能立刻作出如下判断：不管采取什么样的手段，一旦注入新的流动性，这种情况是必然会发生的。在现有条件下，我们唯一能做的是通过提高门槛的办法来尽量减少它的实际发生。看起来，决策者显然对“限购”和“差别化利率”等行政手段更有信心。当然，就中国国情而言，这也的确是事实。不过，对行政手段有效性的迷信和过渡依赖，不但已经造成了诸多副作用，而且会进一步强化行政力量对市场的不正常干扰。众所周知，一个健康的市场应当由交易过程中的自发力量来塑造。这是题外话。

此前，来自财政部、住建部等部门官员曾陆续表态今年将研究房地产调控的长效机制，即以税收、法律为主的调控手段取代限购为主的行政性调控手段。还有媒体报道，已在上海和重庆试点了一年多的房产税将在今年年内扩大试点范围，甚至在全国推开。报道言之凿凿，称“上海方案”将成最终版本。

但现在看来，即便房产税的确将要全面铺开，也不能指望它会代替限购，成为楼市调控的主要手段。说到底，以物业税为最终方向的房产税试点，是税制改革的一个环节，其目标是使针对居民家庭收入和财产的税收更趋合理，而非打压房价。且不说试点中的房产税只是一个小税种，无法替代限购令。从更加本质的角度来看，凡国家税收，究其性质就像国家法律一样，都应当是一种普适的、持久的规范，决不能服务于一时一事之特殊需要。

    另外还值得注意的是，温家宝对楼市调控的这番表态是在国内多个城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下发出的。

就在5月21日，有消息称，辽宁营口出台政策，给予当地公务员和事业单位人员每人约5万元的购房补贴，当地财政拿出5000万元补贴这些人买商品房。实际上，营口并非个案，在此之前，已先后有佛山、成都、扬州等30余个城市松动或微调楼市调控政策，刺激当地低迷的房地产市场。政策内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

    新年以后，上至温家宝总理和主管经济的李克强副总理，下至国务院相关部门都三令五申，必须坚持房地产市场调控不动摇，但许多地方政府仍千方百计打擦边球，试图绕开中央口径为放松调控开一道后门。《21世纪经济报道》援引北京中原地产的统计分析称，地方微调楼市调控政策可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，这类城市均出现了政策出台几天后就被搁浅（上海近日反而令人不解地有进一步从紧的趋势，例如它最新规定,成年未婚人士不得购买第二套房。）。另一类是以北京、天津等地为主的减免税收和首套房贷打折等为主的，并没有被叫停。

考虑到中国目前极不合理的中央与地方之间的分税制度，就经济增长、财政收入等各方面的现实而言，已经持续了两年的楼市调控的确让地方承受了巨大压力，这是地方政府敢于公开违背中央政策意图的根本原因。从中，我们一方面可以窥见中央政府目前面临的巨大压力；但在另一方面，我们亦可将温总理的这次表态解读为：至少在本届政府最后的10个月任期内，房地产调控政策是决不会改变的。

写于2012年5月22日